万科A():万科企业股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
时间：2023年07月18日 22:44:01 中财网
评级结果： 评级观点
联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）
主体长期信用等级：AAA
对万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）的评级反映
本期债券信用等级：AAA
了公司作为国内较早从事房地产开发的企业之一，行业经验
评级展望：稳定
丰富，品牌知名度高，市场声誉突出。公司长期保持稳健的
债项概况：
经营风格和财务政策，房地产开发、商业开发与运营、物业
本期债券发行规模：本期债券分为两个品
服务和物流仓储服务等业务发展态势良好，持续发展能力和
种，设品种间回拨选择权，回拨比例不受
穿越行业周期能力强。公司财务政策稳健，账面货币资金充
限制，各品种总计发行规模不超过 20 亿
足。同时，联合资信也关注到房地产行业调控政策趋于长期
元（含）
本期债券期限：品种一期限为 3年期，品
化背景下未来房地产市场运行存在一定不确定性、公司股权
种二期限为 5年期
偿还方式：每年付息一次，到期一次还本
募集资金用途：拟金部用于置换已用于偿
度很高。
还到期公司债券及其他有息债务的自有
资金 公司项目储备充足，未来随着公司存量项目进一步实现
销售以及商业地产业务进一步拓展，公司经营状况将保持良
评级时间：2023年 7月 5日
好。
基于对公司主体长期信用状况以及本期债券信用状况的
本次评级使用的评级方法、模型：
综合评估，联合资信确定公司主体长期信用等级为 AAA，本
名称
版本
注：上述评级方法和评级模型均已在联合资信官网公开披露
1.公司行业经验丰富，品牌知名度高且溢出效应强。公司
是全国规模领先的房地产开发企业，有着 30余年的房地产行
业经验，公司销售规模常年稳居行业销售排名前列，市场声
誉突出，品牌影响力强。
2.公司土地储备区域分布分散，多元化经营协同效应逐
步发挥，有效分散了经营风险，长期以来经营稳健，穿越周
期能力强。公司坚持深耕城市圈的战略，土地储备质量较好，
业务重点聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点
城市，分散的区域布局可在一定程度上抵御区域轮动风险。
同时，公司定位于城市建设服务商，城市配套服务业务与地
产开发业务协同效应逐步发挥，并且能够对公司收入形成有
效补充。公司长期以来经营稳健，经历了多轮周期，行业经
验丰富，穿越周期能力强。
3.公司财务政策稳健，具有较好的财务弹性。公司紧跟房
地产市场格局的变化，始终坚持严谨的购地策略，并持续探
型
分表
结果
评价内容
评价结果
风险因素
评价要素
评价结果
经营环境
宏观和区域风险
行业风险
自身 竞争力
基础素质
企业管理
经营分析
F1
现金流
资产质量
盈利能力
现金流量
资本结构
偿债能力
aaa
aaa
AAA
注：经营风险由低至高划分为 A、B、C、D、E、F共 6个等
2.公司股权结构较为分散。公司股权较为分散，且无实际
级，各级因子评价划分为 6档，1档最好，6档最差；财务风
险由低至高划分为 F1－F7共 7个等级，各级因子评价划分
控制人，需关注其股权结构的稳定性。
为 7档，1档最好，7档最差；财务指标为近三年加权平均
值；通过矩阵分析模型得到指示评级结果
分析师：赵 兮 罗星驰
邮箱：
电话：VX:
传真：VX:
地址：北京市朝阳区建国门外大街 2号
中国人保财险大厦 17层（）
网址：
并口径
2020年
2021年
2022年
1954.11
1494.01
1372.32
18691.77
19386.38
17571.24
3498.44
3927.73
4049.92
829.13
586.22
645.17
1756.13
2073.43
2495.89
2585.26
2659.65
3141.06
4191.12
4527.98
5038.38
796.76
522.23
523.86
944.33
670.35
665.92
531.88
41.13
27.50
22.75
17.17
14.71
16.95
9.69
9.27
81.28
79.74
76.95
调整后资产负债率
71.73
69.80
68.61
42.49
40.37
43.68
117.45
122.02
131.32
4.04
0.31
0.26
（%） 现金短期债务比（倍）
2.36
2.55
2.13
5.96
4.98
5.53
2.74
3.97
4.72
公司本
（母公司）
2020年
2021年
2022年
4814.26
5088.12
5457.23
1473.34
1578.89
1599.75
1758.35
1780.78
2140.67
70.71
63.87
26.15
409.85
249.46
145.71
69.40
68.97
70.69
54.41
53.00
57.23
185.02
203.13
219.36
19.13
-9.13
-9.17
（%） 注：1．本报告均指人民币；2利息；长期债资料来源：公主体评级
部分．短期包括长年报及历史
计数与各相加数务包括短期借款期借款、应付债一季报，联合资：
之和在尾数上存、一年内到期的；利息支出剔整理
差异，系四舍五入造成，期借款和应付债券，不含租赁负债的利息支出
特别说明外已计提的应
信用等级
评级展望
评级时间
项目小组
评级方法/模型
评级报告
稳定
2023/06/06
赵兮 罗星驰
房地产企业信用评级方法（V4.0.）/房地产企业主体信用评级模型（打分表）（V4.0.）
稳定
2021/02/07
冯磊 赵兮
房地产企业信用评级方法（V3.0.）/房地产企业主体信用评级模型（打分表）（V3.0.）
注：上述历史评级项目的评级报告通过报告链接可查阅
声 明
一、本报告版权为联合资信所有，未经书面授权，严禁以任何形式/方式复制、转载、出售、发布或将本报告任何内容存储在数据库或检索系统中。
二、本报告是联合资信基于评级方法和评级程序得出的截至发表之日的独立意见陈述，未受任何机构或个人影响。评级结论及相关分析为联合资信基于相关信息和资料对评级对象所发表的前瞻性观点，而非对评级对象的事实陈述或鉴证意见。联合资信有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。
三、本报告所含评级结论和相关分析不构成任何投资或财务建议，并且不应当被视为购买、出售或持有任何金融产品的推荐意见或保证。
四、本报告不能取代任何机构或个人的专业判断，联合资信不对任何机构或个人因使用本报告及评级结果而导致的任何损失负责。
五、本报告系联合资信接受万科企业股份有限公司（以下简称“该公司”）委托所出具，引用的资料主要由该公司或第三方相关主体提供，联合资信履行了必要的尽职调查义务，但对引用资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。联合资信合理采信其他专业机构出具的专业意见，但联合资信不对专业机构出具的专业意见承担任何责任。
六、根据控股股东联合信用管理有限公司（以下简称“联合信用”）提供的联合信用及其控制的其他机构业务开展情况，联合信用控股子公司联合赤道环境评价股份有限公司（以下简称“联合赤道”）为该公司提供了非评级服务。由于联合资信与关联公司联合赤道之间从管理上进行了隔离，在公司治理、财务管理、组织架构、人员设置、档案管理等方面保持独立，因此公司评级业务并未受到上述关联公司的影响，联合资信保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。
七、本次信用评级结果仅适用于本次（期）债券，有效期为本次（期）债券的存续期；根据跟踪评级的结论，在有效期内评级结果有可能发生变化。联合资信保留对评级结果予以调整、更新、终止与撤销的权利。
八、任何机构或个人使用本报告均视为已经充分阅读、理解并同意本声明条款。
分析师：
联合资信评估股份有限公司
万科企业股份有限公司 2023年面向专业投资者
公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
一、主体概况 事业单元内设印力商业BU、物流BU、长租公
寓BU、酒店与度假BU、海外BU、梅沙教育BU
万科企业股份有限公司（以下简称“公司”
和食品BU。
或“万科企业”）前身为1984年5月成立的“现
截至 2022年底，公司合并资产总额
代科教仪器展销中心”。1988年11月经深圳市
17571.24亿元，所有者权益4049.92亿元（含少
人民政府“深府办〔1988〕1509号文”批准，
数股东权益1623.00亿元）；2022年，公司实现
深圳现代企业有限公司实施股份制改革，并更
营业总收入5038.38亿元，利润总额523.86亿元。
名为“深圳万科企业股份有限公司”，初始股
截至 2023年 3月底，公司合并资产总额
本总额为股。1991年1月29日，公司A
17430.79亿元，所有者权益 3975.06亿元（含
股股票在深圳证券交易所上市（证券代码
少数股东权益 1514.94亿元）；2023年 1－3
“.SZ”）。1993年5月28日，公司发行
月，公司实现营业总收入 684.74亿元，利润总
B股在深圳证券交易所上市，并于当年12月更
额 42.32亿元。
为现名。2014年6月25日，公司B股以介绍方式
公司注册地址：深圳市盐田区大梅沙环梅
转换上市地在香港联合交易所有限公司（以下
路33号万科中心；法定代表人：郁亮。
简称“香港联交所”）上市（证券代码
“2202.HK”）。截至2023年3月底，公司股份 二、本期债券概况
总数为119.31亿股，深圳市人民政府国有资产
本期债券名称为“万科企业股份有限公司
监督管理委员会所属的全资子公司深圳市地
2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第
铁集团有限公司系公司的第一大股东（持股比
一期）”。本期债券发行规模为不超过 20亿元
例为27.18%）。公司无控股股东及实际控制人，
（含）。本期债券分为两个品种，品种一为 3年
股权较为分散，需关注其股权结构的稳定性。
起，品种二为 5年期，本期债券设品种间回拨
截至2023年3月底，公司第一大股东不存在对
选择权，回拨比例不受限制，公司和簿记管理
公司进行股权质押的情况。
人将根据本期债券发行申购情况，在总发行规
公司经营范围：兴办实业（具体项目另行
模内，由公司和簿记管理人协商一致，决定是
申报）；国内商业；物资供销业（不含专营、
否行使品种间回拨选择权，即减少其中一个品
专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审
种的发行规模，同时对另一品种的发行规模增
证字第113号外贸企业审定证书规定办理）；房
加相同金额，单一品种最大拨出规模不超过其
地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开
最大可发行规模的 100%。本期债券每年付息
发、物业管理、投资咨询等。
一次，到期一次还本。
截至2023年3月底，公司集团总部内设事
本期债券募集资金拟全部用于置换已用
业中心、管理中心、协同中心、组织中心和监
于偿还到期公司债券及其他有息债务的自有
察中心；事业集团内设北京区域BG、东北区
资金。
域BG、华中区域BG、南方区域BG、上海区域
本期债券无担保。
BG、西北区域BG、西南区域BG和物业服务BG；
1 2
BG为 Group的缩写，指事业集团。 BU为 Unit的缩写，指事业部。
三、宏观经济和政策环境分析 四、行业分析
1．宏观政策环境和经济运行情况
2022年，在多重因素影响下，国内房地产
2023年一季度，宏观政策以落实二十大报
市场延续 2021年下半年以来的低迷状态，商
告、中央经济工作会议及全国“两会”决策部
品房销售萎靡，全国土地市场热度不高，供求
署为主，坚持“稳字当头、稳中求进”的政策
规模齐跌，房企新开工意愿和房地产开发投资
总基调，聚焦于继续优化完善房地产调控政策、
均持续下降，市场信心有待恢复。面对经济下
进一步健全 REITs市场功能、助力中小微企业
行，为防范房地产行业出现系统性风险、保持
稳增长调结构强能力，推动经济运行稳步恢复。
房地产市场平稳健康发展，供需两端调控政策
随着各项稳增长政策举措靠前发力，生产
逐步松绑转向宽松；2022年 11月，融资端政
生活秩序加快恢复，国民经济企稳回升。经初
策利好集中释放，“四箭齐发”等政策将有助于
步核算，一季度国内生产总值 28.50万亿元，
行业信用端困难纾解和流动性整体优化，但政
按不变价格计算，同比增长 4.5%，增速较上年
策传导速度及落地效果仍有待观察。在政策宽
四季度回升 1.6个百分点。从生产端来看，前
松预期及前期需求释放下，2023年国内房地产
期受到较大制约的服务业强劲复苏，改善幅度
市场会有阶段性回暖，但长期不确定性仍大。
大于工业生产；从需求端来看，固定资产投资
完整版行业分析详见《2023年房地产行业
实现平稳增长，消费大幅改善，经济内生动力
分析》，报告链接：
明显加强，内需对经济增长形成有效支撑。信
ck//。
用环境方面，社融规模超预期扩张，信贷结构
五、基础素质分析
有所好转，但居民融资需求仍偏弱，同时企业
债券融资节奏同比有所放缓。利率方面，资金
1． 产权状况
利率中枢显著抬升，流动性总体偏紧；债券市
截至2023年3月底，公司股份总数为119.31
场融资成本有所上升。
亿股。公司无控股股东及实际控制人。公司股
展望未来，宏观政策将进一步推动投资和
权较为分散，且无实际控制人，需关注其股权
消费增长，同时积极扩大就业，促进房地产市
结构的稳定性。
场稳健发展。而在美欧紧缩货币政策、地缘政
治冲突等不确定性因素仍存的背景下，外需放
2． 企业规模和竞争力
缓叠加基数抬升的影响，中国出口增速或将回
公司行业地位领先，销售金额和面积常年
落，但消费仍有进一步恢复的空间，投资在政
位列全国房地产企业前列，品牌知名度高，综
策的支撑下稳定增长态势有望延续，内需将成
合实力强。
为驱动中国经济继续修复的主要动力。总体来
公司是全国规模领先的房地产开发企业，
看，当前积极因素增多，经济增长有望延续回
有着 30余年的房地产行业经验，项目开发经
升态势，全年实现 5%增长目标的基础更加坚
验丰富。公司专注物业开发、销售及管理，业
实。完整版宏观经济与政策环境分析详见《宏
务重点聚焦全国经济最具活力的三大经济圈
观经济信用观察季报（2023年一季度）》，报告
及中西部重点城市，所开发物业包括低层住宅
链接
单位、多层住宅单位、高层住宅单位、商用单
。
位及商住混合物业等。长期以来公司保持稳健
的经营风格，在巩固主业房地产开发业务优势
的基础上，持续拓展城市配套服务相关业务，
商业开发与运营、物业服务和物流仓储服务等 理工作等。
业务发展态势良好，持续发展能力和穿越行业
2．管理水平
周期能力强。
公司部门设置齐全，内部管理制度健全，
公司业务和资产规模大，销售金额和面积
财务制度严谨规范，整体管理运作情况良好。
常年位列全国房地产企业前列，品牌知名度高。
公司建立了完整且运行有效的内部控制
2020－2022年，公司接连上榜《财富》“世界
体系，从公司层面到各业务流程层面均建立了
500强”，分别位列榜单第 208位、第 160位和
系统的内部控制及必要的内部监督机制，为公
第 178位。
司经营管理的合法合规、资产安全、财务报告
3．企业信用记录 及相关信息的真实、完整提供了合理保障。
根据公司提供的中国人民银行《企业信用 资金管理方面，总部管理中心资金管理职报告》（中征码：44VX:），截至 2023 能对公司的融资与结算业务进行统一管理，目年 6月 26日，公司无不良或关注类信贷信息。 前已制定包括《万科集团资金管理制度》《万科根据公司过往在公开市场发行债务融资 集团资金业务操作指引》等在内的制度，明确工具的本息偿付记录，联合资信未发现公司存 公司资金管理、结算要求，加强资金业务管理在逾期或违约记录，历史履约情况良好。 和控制，推动各单位不断提升银企直连覆盖率，截至 2023年 5月底，联合资信未发现公 从而降低资金使用成本并保证资金安全。各子司曾被列入全国失信被执行人名单。 公司银行账户开销户均需由总部管理中心资金管理职能审批确认；公司主要经营付款由总
六、管理分析
部管理中心资金管理职能统一结算。同时通过
定期编制月度动态资金计划、年度资金计划以
1．法人治理结构
加强资金的流动性管理，并对资金收付进行动
公司履行了上市公司的相关监管规定，股
态跟踪，及时调整投融资决策及资金安排。
东大会、董事会、监事会独立运作，法人治理
财务管理方面，公司执行统一的会计政策，
结构完善，整体运行情况良好。
制定统一的会计管理办法和核算规则，及时跟
公司根据《公司章程》的有关规定，建立
进各类会计政策调整或变化，迭代各类业务的
了由股东大会、董事会、监事会、管理层组成
会计核算标准。持续推动业财一体化建设，调
的较为健全的公司治理结构。
整业务流程，明确数据规范，确保全集团客观、
股东大会是公司的权力机构，依法行使决
真实、完整地记录各项业务，提供完整、准确
定公司的经营方针和投资计划等职权。
的会计信息。建立完善的日常会计管理流程，
公司设董事会，对股东大会负责。董事会
每月统一安排各业务单位结算工作，规定各环
由十一名董事组成，设董事会主席一人，可以
节的具体要求、完成节点，过程中提供专业支
设副主席一至二人。截至 2022年底，公司第
持和信息系统支持，保障月度结算工作完成质
十九届董事会由 11名董事组成，其中执行董
量。
事 3名，非执行董事 4名，独立非执行董事 4
重大投资管理方面，总部把握投资战略和
名。
原则，统筹资源配置及风险管控。由公司管理
公司设监事会。监事会由三名监事组成，
层组成的投融资工作小组，在董事会授权范围
设监事会主席一名。
内，对新项目或新业务（包括开发业务、经营
公司设总裁一名，由董事会聘任或解聘。
服务业务、其他特殊项目投资等）投资进行决
总裁每届任期为三年，总裁连聘可以连任。总
策。总部事业中心投资管理职能负责投资业务
2020年
2021年
收入
占比
毛利率
收入
占比
毛利率
收入
占比
4158.81
99.23
28.95
4497.63
99.33
21.55
4962.20
98.49
4004.49
95.55
29.36
4299.32
94.95
21.74
4704.46
93.37
154.32
3.68
18.33
198.31
4.38
17.42
257.74
5.12
32.31
0.77
66.90
30.35
0.67
63.23
76.18
1.51
4191.12
100.00
29.25
4527.98
100.00
21.82
5038.38
100.00
注：毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入*100%；其他业务收入主要包括向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入
———END———
限 时 特 惠： 本站每日持续更新海量各大内部创业教程，永久会员只需99元，全站资源免费下载 点击查看详情
站 长 微 信： hs105011
