24岁，大学毕业的第二年，存款不到5万买了套首付近30万的房子（详见往期文章25岁，我瞒着父母买了房。）
28岁，存款10万，又买了人生中的第二套房。
两个月后，又帮忙存款仅一万的小叔子买了套洋房，首付15万。
在买房这事上，也算有些经验了。前面聊买房的事共介绍了六点：
1.二手房和新房，选哪个？
2.地段vs价格，什么更重要？
3.首付足够的小户型 vs 一步到位？
4.是不是买房的好时机？
5.先借钱买房vs攒够钱再买？
以上5点详见往期文章：五年后，我买了第二套房！
6.让人又谢又气的中介 （详见上期文章这14000，花得到底值不值？）
今天继续聊：7.利率差异如何吃掉你的几十万。
上期有说到，我买的第一套房子，因为中介嫌公积金贷款办理麻烦且无贷款服务费，所以最后我用的纯商贷。
当时的商贷基准利率是4.9%，首房首贷还贷款利率上浮了15%，最后执行利率是4.9%*（1+15%）=5.635%。
而当时的首房首贷的公积金贷款利率为3.25%。
同样是贷款30年，一年后我转完公积金贷款，两个月供差了约900元。
当然，我当时公积金最高可贷40万，原商贷比40万多一些，具体已经不记得了。但我们同样以40万30年等额本息计算，两者月供差异为563.06元！利息总额差异为20.27万！
我这还是才40万哟，利息差异能到20万！
那如果是100万的本金呢？利息总额差异为50.67万！
是不是也挺惊讶的？
你说这是公积金贷款嘛，国家福利。不满足公积金贷款条件怎么办？公积金贷款额度能有多少？
今年买房时，又一次关注了房贷利率这事，汇总了下信息，就觉得今年是个买房的好时候：
1.贷款市场报价利率LPR持续下调。五年期以上为例，从2019年的4.85%，到2022年9月的4.3%，降幅较大。
2.房贷利率执行政策变化：2019年初为基础利率（4.9%）上浮20%，执行为5.88%；2022年多为LPR减20个基点，目前大部分城市执行为4.1%，另有一些城市降到4%以下。
3.公积金贷款利率下降，五年期以上3.25%降为3.1%。
4.多子女家庭公积金公积金贷款优惠（重庆）：
二套房首付比例由40%下降至30%（多子女为25%）；
个人最高贷款额度由40w提高至个人50w(多子女60w)，家庭最高贷款额度由80w提高至100w(多子女120w)；
中心城区以外非公积金住房不纳入套数核查范围；
川渝公积金“互认互贷”。
综上，目前首房首贷，商贷执行利率为4.1%，公积金贷款执行利率为3.1%。若同样贷款100万30年，等额本息还款方式，商贷和公积金贷款利息总额差异为20.23万。
商贷2019年初的执行利率5.88%，与2022年11月的执行利率4.1%，100万30年等额本息还款方式，利息总额差异为39.11万！
更不用说某些地区2019年执行利率达到6%以上的了，之前LPR调整的时候，就看到许多评论表示房贷利率太高，后悔莫及。
2022年12月13日凌晨，通信行程卡正式下线，一个时代又在离我们远去。我跟宝爸感叹，我们可能算是帮小叔子抄了个利息的底。当然，也有可能还没到底，所以我说可能。
回头看，我们知道LPR下调以及房地产市场不景气，多半也是受疫情影响到的。
那么现在防控政策发生变化，未来的利率和房地产又会如何发展呢？我们拭目以待。
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