距离房贷利率新政出台近一个月，已有部分城市下调或阶段性取消了首套住房贷款利率政策下限。
1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
《金融时报》记者从中指研究院了解到，目前，唐山、太原的首套房贷利率最低可至3.8%，九江为4.0%，中山可低至3.9%，韶关阶段性取消了首套房贷利率政策下限。受访专家普遍认为，随着动态调整机制的建立，预计后续将有更多符合条件的城市调整首套住房贷款利率政策下限，这将对促进房地产市场回暖起到积极作用。“房贷利率下降将有利于减少贷款利息支出，减轻还贷压力，降低住房贷款成本。政策调整优化有望促进正处于观望阶段的购房者入市，提振市场活跃度，促进房地产市场加快企稳。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在接受《金融时报》记者采访时表示。
部分地市首套房贷利率降至3.8%
1月29日，郑州部分银行将首套房贷利率降至3.8%，即贷款市场报价利率（LPR）减50个基点，二套房贷利率保持不变，引发市场关注。在本次调整之前，郑州首套房按揭贷款利率普遍执行4.1%的标准。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《金融时报》记者，去年以来，郑州房价跌幅居前，新房、二手房价格指数连续下跌17个月，同比下跌11个月，市场信心疲软，迫切需要降低住房购置门槛，提振市场需求。上海易居房地产研究院研究总监严跃进对此表示：“郑州是符合动态调整首套房贷利率相关规定的38个城市之一，下调首套房贷利率符合市场预期，有助于降低购房者首套房的购房成本。”
实际上，这并不是首个调整首套住房贷款利率政策下限的城市。根据中指研究院监测，自1月5日人民银行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制以来，唐山、太原的首套房贷利率最低可至3.8%，九江降至4.0%，中山可低至3.9%，韶关已阶段性取消了首套房贷利率下限。
对此，陈文静表示，根据国家统计局数据，九江、唐山、太原等地市2022年9至11月新房价格已连续3个月下跌，符合首套房贷利率调整条件。上述城市今年以来市场情绪未见明显好转，购房者需求释放动力不足，短期市场仍存在调整压力。
当下，市场较为关注后续还有哪些城市会迎来降低首套房贷利率的利好消息。根据国家统计局发布的70城房价统计数据，符合条件的城市共计38个，其中二线城市13个，三四线城市25个，郑州、太原、九江、唐山等地位列其中。
“短期来看，符合首套住房贷款利率政策动态调整机制的城市有望跟进调整，这部分城市多为普通二线及三四线城市。一线及核心二线城市新房市场韧性较强，企业降价促销力度较小，多个城市新房价格平稳运行。”陈文静分析认为。
李宇嘉表示：“根据最新5年期以上LPR，全国层面执行的首套房贷利率下限已经降至4.1%。在先行城市调整首套房贷利率下限的基础上，预计大部分符合条件的城市后续都会跟进，降至3.8%、3.9%甚至以下都是有可能的。”
房贷利率政策多次优化调整
2022年以来，多地房地产市场下行压力加大。作为提振需求、促进市场回暖的有力抓手，房贷利率政策多次调整优化。
2022年5月15日，人民银行、银保监会发布通知称，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
在此之前，全国层面执行的利率下限是首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点。新政策一出，多地商业银行纷纷下调房贷利率。
2022年9月，人民银行、银保监会发布通知称，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。仅时隔4个月，接续性政策便落地了。2023年1月，新发放首套个人住房贷款利率政策动态调整长效机制正式建立。根据要求，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，到建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，房贷利率政策更加机动灵活，因地制宜结合房价变动及时进行动态调整，有利于更好地支持刚性和改善性住房需求。
在2022年5年期以上LPR累计下调35个基点，叠加首套住房贷款利率政策动态调整机制作用下，多地首套房贷利率持续下降，有的已经迈入“3”时代。贝壳研究院统计数据显示，2023年1月，首套房贷利率平均为4.10%，二套平均为4.91%，同比分别回落146个基点和93个基点。截至1月16日监测数据显示，首套房贷利率低于4.1%的城市共11个。根据中指研究院监测数据，截至2022年12月30日，全国已有近30个城市将首套房贷利率降至4%以下，部分城市贷款利率降至历史低位。
作为购房者，房贷利率关乎每月的月供支出。后续首套房贷利率是否还能下降，取决于LPR、各地房贷利率政策以及商业银行意愿等多重因素。
陈文静表示，短期来看，预计多地首套房贷利率将延续下行态势，符合条件的城市利率下限有望降至4%以下，部分城市甚至取消首套房贷利率下限（目前广东多个城市已取消），核心一二线城市亦有望下调利率加点幅度，进一步降低购房成本。
李宇嘉表示，首套住房贷款利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限，房贷具体如何定价由银行与客户商定，与银行意愿和市场情况有关。不过，对于提振疲弱的市场需求而言，房贷利率政策还需要和供需两端的其他政策共同发挥作用。
专家预计市场将逐步回暖
从这个春节假期房地产市场情况来看，部分一二线城市新房项目的到访量与去年春节相比有所修复，但由于春节期间大量返乡人群外流，市场活跃度相比节前有所下滑。
中指研究院发布的数据显示，2023年春节期间，代表城市新房成交规模保持低位，较去年春节假期下降约21%，恢复至疫情前的75%，仅部分城市在去年同期低基数下出现同比增长。多个重点城市项目平均到访量相比于去年春节有所提升，但实际成交普遍相对较少。
克而瑞研究中心的监测数据也显示，今年春节假期，监测的40个重点城市商品住宅成交面积为35.7万平方米，同比下降14%，与2019年同期相比降幅达到32%。
经过较长时间的调整，2023年或将是房地产市场稳步恢复的一年。去年以来，房地产供需两端政策支持力度不断加大。近日召开的国务院常务会议对房地产市场亦有部署——因城施策用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼工作。专家认为，在政策支持下，房地产行业将重回正常运行轨道。
谈及今年房地产市场走势，陈文静认为，短期来看，供需两端政策将继续加快落实，一二线城市住房需求旺盛，有望率先迎来市场复苏，楼市“小阳春”或将在少数城市出现。但对于大部分城市而言，市场修复需要更长时间。若政策执行到位，全国市场最早或将于二季度企稳。
“目前，最重要的还是修复市场信心和预期，要通过加大对低收入和困难群体兜底保障、推进保租房等供给侧结构性改革、创造更多就业岗位等方式，夯实楼市需求基础。”李宇嘉表示。
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