近日，碧桂园突然宣布，将收回昆明部分项目原先的折扣。
碧桂园收回优惠海报
据了解，这7个即将收回优惠的项目，具体是：碧桂园天樾、碧桂园东园、碧桂园龙腾世家、碧桂园春城映像、碧桂园北城映像、碧桂园御龙半山以及隆盛府。
近期的昆明楼市掀起了一波降价潮，降价楼盘之多且部分楼盘降幅之大令人咋舌。在这样的大环境下，碧桂园却决定收回优惠不再降价，显得有些反常。
由于行业嗅觉敏锐，行事作风果断，碧桂园的举动一直被业界视作最强风向标。因此，碧桂园收回优惠的举动，是否意味着昆明楼市又发生了什么潜在的变化？
要想分析碧桂园这波操作，必须先搞清楚两件事：一是昆明为什么会有这波降价潮；二是这波降价潮会持续多久。
昆明为什么会有这波降价潮？
首先，这波降价潮的根本原因是政策调控导致部分房企资金紧张。
进入7月以后，从去年到今年上半年的一系列“组合拳”楼市调控政策开始显现出效果。
不只是昆明，全国各地的房价都开始普降。
邻居成都7月房价几乎全城“飘绿”（图源蓉城动态）
一系列组合拳中尤其“三道红线”与“集中供地”政策最为致命，前者让房企举债受到制约，后者又逼迫房企要想办法筹集大量现金。
对于部分现金流本身就不充裕的房企来说，短期内想要筹集资金来迎接第二批集中供地以及房地产行业传统的“金九银十”旺季，降价促销，加速回款就几乎是唯一的手段。
如果细看这次昆明降价潮就会发现，并不是所有项目都加入了打折促销的行列。一些债务率正常，资金充裕的房企，旗下项目就几乎没有降价的意思。
因此，昆明这一波降价潮乍看之下规模很大，波及全城，实际上只是部分“踩线”房企在加速回款而已。
其次，昆明住宅库存激增，就算没有政策影响，市场也即将横盘。
导致这波降价潮的另一个原因是昆明的住宅库存激增。
根据昆明锐理今年5月发布的昆明房地产市场研究报告，昆明住宅库存面积增加到960.36万方，全部消化完需要约13个月，这已是2016年以来的最高点。
今年5月昆明商品房供应、销量、库存和价格信息（图来源锐理数据）
2017到2019的3年间，昆明出让了近3万亩土地。大量的土地供应导致商品房供应量暴增，库存迅速累积，供需关系已经失衡。
商品房供过于求让昆明房价其实早已失去了继续上行的动力，只不过在以往资金并不紧张的时候，开发商还能绷得住价格。但疲软的市场再加上政策的重锤，就让昆明房价的水分开始逐渐被挤掉。
客观来说，降价挤水分对于购房者是有益的，但近期部分开发商降价过于“凶残”，以至于让市场的信心都受到了动摇，这就偏离了国家房价调控“稳”字当头的初衷。
许多购房者此时已经完全看不清局势，买房怕被“割韭菜”，想等着“抄底”，却又不知道何时才是“底”。
这波降价潮会持续多久？
首先可以明确的是，房价单边上涨的时代已经结束，开始进入有涨有跌的调整周期。
当大部分“踩线”房企能够解决债务问题，并开始逐渐适应政策环境的时候，相信这波全国性的降价潮也就到了结束的时候。
但这一天何时到来目前还无法预料，不过有一点可以肯定：不同的城市，不同的市场情况，房价的“回暖”也会有先有后。
结合昆明的土地市场来看，预计昆明楼市“回暖”的周期不会太长。
今年上半年昆明只卖了708亩土地，其中住宅用地才388亩，加上商住混合用地也不过近700亩。而7月份昆明住宅用地仅成交45亩，8月份计划供应的住宅用地只有2.42亩。到明年之前，昆明计划出让的住宅和商住混合用地也不到650亩。
这意味着昆明今年的土地出让面积，可能只有2019年的零头。土地供应量锐减，带来的直接后果便是接下来的住宅开发将大幅减少。
历年来昆明土地出让情况
之所以供地面积大幅下滑，主要是昆明主城区确实没多少空地可以卖了，昆明的土地供应开始越来越依赖城改，而城改的难度还越来越大。
因此，基于以上信息我们可以预料：昆明的住宅库存将开始锐减，且很长一段时间内都很难得到补充。而随着供需关系的变化，昆明楼市“回暖”的速度可能会比想象中还要快。
行业嗅觉敏锐的碧桂园，或许也是洞悉了这一趋势，才选择收回优惠，守住价格。
如何看待碧桂园回调价格，对市场会有什么影响？
过去碧桂园虽然推出了一些优惠折扣，但其实它7大主力项目优惠力度都并不大，最多也就是98折，再加上一两个点的优惠，且部分项目优惠房源也仅有个别几套。
碧桂园·春城映像
如果是在往年，这种小幅度的调价只会被视作正常的经营策略而已。只不过今年赶上政策调控，许多房企开启了“自残”模式，让外界对于这些降价企业的资金状况和项目品质产生严重质疑。
因此，碧桂园选择收回优惠的做法，也是在像外界传达一个信息：碧桂园不存在资金的问题，项目更不会发生品质缩水。
截至今年7月31日，碧桂园已经实现了销售额与销售面积双榜同时登顶，并且领先幅度巨大。
今年前7个月房企销售业绩排行（图源中指研究院）
可以说碧桂园今年已经坐稳了行业头把交椅，完全没必要为了冲业绩再搞什么降价促销，这也是它敢于收回优惠的底气所在。
另外，诸如碧桂园·春城映像、碧桂园·御龙半山等项目，本身走的就是高性价比路线，即便不打折，其性价比都比许多打了折的项目还高，收回优惠也不会对销售产生太大影响。
纯板式小高层的碧桂园·御龙半山
总而言之，此次碧桂园果断终止优惠，严守价格底线的做法，对行业起到积极示范引导作用，有利于市场重拾信心，进而促进昆明楼市早日重回稳定。
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