《中国经济周刊》记者 宋杰|上海报道
上海新房积分入围比在8月迎来调整，“社保巨子”随之光环褪色。
今年2月6日起，上海新增“积分制”新房摇号选房程序，最大程度保障无房家庭购房权益，打压市场投资炒作氛围。
购房人在认购后，将综合家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录，以及在沪缴纳社保五大因素，拥有一个分数；再按照摇号人数比房源多30%（入围比1.3：1）的原则，按计分高低排序，选取进入公证摇号选房的人员名单。没有进入名单的购房者则被“直接淘汰”。
想要确保新房摇号资格，社保积分越高越占优势。上海的一些“网红”楼盘，子女买不到（因为积分不够），就让父母买。因为长辈缴纳社保时间长，积分一下子冲到“100分”，拿下新盘就“稳”了。这些持有社保高分的“选手”被业内俗称为“社保巨子”，而今，上海又出台政策“打补丁”，这招恐怕不管用了。
8月27日，上海市房地产交易中心发布公告，第四批次集中上市的新建商品住房房源中，部分项目的认购入围比有所调整。
公告显示，此次共有17个楼盘调整了入围比例，从之前的1.3调整至1.8～2.5不等。入围人数远高于之前的1.3倍，意味着低分选手的入围几率变高，而那些高分的“社保巨子”买房“中签”几率下降。
网红楼盘入围“选手”几乎全部满分
上海买房积分制总分值分为基础分（家庭、户籍、房产、5年内在沪购房记录）以及动态分（社保情况）两部分。
有业内人士给《中国经济周刊》记者以位于上海浦西的某网红新盘为例算了一笔账。该楼盘二手房市场价在18万元/平米左右，而新房价格是13.6万元/平米，也就是说，一旦摇中，购房者能“躺赚”千万元。因此，该楼盘摇号的入围分数高达112.8分。
“如购房者基础分满分60，该项目需要社保积分：112.8-60=52.8分。该楼盘社保分系数为0.24/月，需要社保52.8/0.24=220个月。积分制从2003年1月开始计算社保月份，截至目前该项目的社保上限为221个月。”这位业内人士对记者说。
最终只推出47套房源的该楼盘，参加摇号的购房者几乎全部是“社保巨子”。据专注楼市分析的公众号“同策好房”统计，入围的61组购房者中，其中59组为“60分+221个月社保”的“满分选手”，另有2组“垫底选手”为220个月社保。
而在大虹桥板块的另一热门楼盘也出现了“社保巨子”的身影。该楼盘共有397组认购人，认购率高达245%（其房源量为161套），触发了积分制。最终入围摇号的购房者共226组，入围分数线高达78.36分。据业内人士测算，倘若购房者基础分拿满60分，则需要社保至少缴纳153个月才能入围。
规避“老人盘”，上海出手了
值得一提的是，早在今年7月底，上海市有关部门就出台新规规定，通过赠与方式转让住房的，该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数。这在一定程度上遏制了老人把房子赠予转让给子女，然后用老人的名额积分买房的行为。而上海此次再次“打补丁”意味深长。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，一些购房者或凭借在上海高积分的优势，进而轻松入围。但这可能是子女借父母高社保积分的优势而购房。虽然房产挂父母名下，但显然形成了不公平，也产生了目前市场上备受批评的“老人盘”现象。
今年上海市第四批次集中供应12441套房源即将上市销售，在这42个项目中，超过八成项目供应房源为刚需型，有26个楼盘的房价低于5万/平方米。值得一提的是，其中各个楼盘都设置了入围比，入围比从1.3到2.5不等。
“在新规则下，购房者想通过借父母高社保积分去购房，其实不可行，或者意义不大。因为部分热点楼盘尤其是改善型楼盘会采取摇号的做法，那么做高积分的操作就没意义了。这样一来，这部分购房者会更加理性。”严跃进说。
严跃进表示，其他一些购房者本身在上海工作多年，社保也是正常缴纳，有合理的改善型购房需求。过去因为积分不敌“社保巨子”，所以想在市区买套房的难度还是很大。
他认为，此次政策后，一些楼盘以摇号方式进行，这些购房者入围的可能性更大。即便最后摇号买不到，但有了公平的入围机会，购房者会觉得享受了公平性，这样也促进了购房秩序的稳定健康发展。
“此次政策对于其他一些购房者，尤其是刚需盘或郊区盘的购房者来说，影响不大，甚至没有影响。过去此类刚需盘和郊区盘的入围线是1.3，此次没有调整。如果购房者认购某个郊区盘，其认购率超过1.3的入围比，就要进行积分考核，然后入围者进行摇号，同时需要限售。而如果某个郊区盘比较冷清，低于1.3的比例，那么走正常的房企交易流程就可以。从这一点看，现在和过去的操作是一样的。”严跃进说。
上海中原地产首席分析师卢文曦告诉《中国经济周刊》记者：“此次新政‘打补丁’就是增加入围人数和参与买房摇号的机会。1.3的比例的确不高，对于一些热门区域的项目，很多想改善住房条件的人无法实现购买需求。分数高的楼盘可能要75分以上，一些60多分的客户直接被排除在外。现在扩大入围人数使分数不高的人有入围机会，进一步体现机会公平。这体现了上海有关部门的精细化管理，根据楼盘的需求差异，使不同房源有不同入围分数线，改变此前一刀切的方式。”
卢文曦认为，前几批房源中几乎有一半的楼盘触及积分制，一些奇高的入围分数使大家在购房上有焦虑情绪。给消费者市场直观感受是，市场热度还是比较高。今后有极端入围分数线的楼盘预计会减少。
“此前购买二手房的人群中，不少人因为分数不够，只能选择二手房。目前针对二手房的调控增加，部分客户支付能力受到限制。现在新房推出的节奏比较快，量比较大，加上入围比例增加，会吸引买家尝试新房。因此对于整个市场而言，需求力可能会转向新房。”卢文曦分析说。
亿翰智库研究总监于小雨认为，新房摇号入围比例由统一的1.3调整为四档，即内环内为2.5、内外环间为2、外环外热点楼盘为1.8、外环外非热点楼盘为1.3，这样调整有利于区域间购房热度更加均衡，更加合理。
不过，于小雨认为，即使购房入围比例上调，但是上海作为一线城市的限售政策很难改变。政府稳定房地产市场预期的态度非常坚定，所以此举对市场供需不会产生较大影响，归根结底是让更多的人能够参与进来，但是在稳市场的预期下，这些政策更多是为了保障居民购房的公平，降低购房参与门槛。
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