作者： ，第一太平戴维斯世界研究部董事
全球房地产市场格局不断变化。
2005年至2011年间，上海、孟买、莫斯科、香港以及新加坡这些新兴市场(被命名为“新世界”)城市的房地产表现远远优于伦敦、纽约、巴黎、东京以及悉尼等“旧世界”成熟市场的城市。如今再次分析后发现，2011年至2015年间“旧世界”城市的表现更为出色。“新世界”国家的经济增长与财富累积进程放缓，而欧美国家则在经济复苏的推动下迎来房地产市场的新生。
除房地产市场增长点自东向西转移以外，世界级城市中有“新人”加入。值得注意的是，房地产复苏的光辉没有“普照”旧世界市场，而是集中在深受居民与投资者青睐、数字创意经济发达的城市。这一现象同时说明，一些规模较小的城市正昂首阔步挺进世界级城市圈，在数字新时代与大城市同台竞技。
基于上述原因，柏林以及都柏林纳入世界级城市研究范围，我们将其与旧金山一并命名为“新贵”城市。
国际大都市地位受到“新人”挑战
在后金融危机时代，世界城市的创意与数字业务欣欣向荣。我们在此考察这股趋势对房地产租金与增长趋势的影响。
国际大城市的地位，得来需要费一番功夫——它们不仅房地产成本最高，投资吸引力也最强。不过这些城市正受到来自规模较小的“新贵”城市的挑战。
第一太平戴维斯居住/工作房地产成本排名系在多个权威衡量指标的基础上综合而成，密切反映出各座城市在国际市场的强势程度。结果显示，第一太平戴维斯世界级城市评分排名与居住/工作房地产成本排名之间，相关系数达到89%。
世界城市：居住/工作房地产成本
城市的生产力及其对全球商务的价值无疑对房地产需求以及租赁成本有着深远影响。排名最靠前的国际都市——伦敦与纽约同样也是房地产成本最高的城市。全球12座顶级城市的人均房地产成本平均69100美元/年。
一些规模较大、卓越度更高的世界级城市力争在新区复制城市建设的成功模式，同时一些新面孔开始出现。这些向世界城市排名榜发起冲击的“准挑战者”中，不乏规模非常之小的城市，如柏林(人口430万)以及都柏林(人口170万);当然也有新兴的人口大市，如拉各斯(当前人口1300万且迅速增长)、孟买(2000万人)以及里约热内卢(1200万人)。
新贵城市居住、工作房地产成本
一些异常成功的小城市，其世界城市评分较高，居住/工作的房地产成本却表现“低调”。其他大城市虽然评分较低，房地产租金水平却高得惊人。
例如，拉各斯的居住/工作房地产成本高于新加坡，系由于拉各斯的国际甲级写字楼领域缺乏充分投资，且建设周期较长，存量供应无法满足市场需求。新兴城市中的办公空间仍多以非正式的本地小型建筑为主，如里约热内卢、孟买与拉各斯。
世界级城市评分：伦敦、纽约依然遥遥领先
城市日趋国际化，我们挑选出最能反映城市实力以及房地产市场重要性的代表因素，进行加权综合，从而生成第一太平戴维斯世界级城市评分。
评分结果显示，伦敦与纽约遥遥领先;同时一些小城市也呈现出强劲的增长潜力，包括本期的“新贵”城市。
世界级城市评分
世界级城市的住宅价值
幸运转盘再次眷顾西方“旧世界”城市。“新世界”城市在增长之路上一走就是十年，如今价格进入停止甚至下滑阶段，市场成交受抑，只能退居二线。
全球金融危机恰似一场“过山车”之旅，给新兴市场尤其是亚洲市场带来房地产开发与投资机会，助其“叫板”西方市场。
我们从2011年开始有针对性地报道世界级城市的住宅价值。当时我们着重讨论了“新世界”市场(上海、新加坡、香港、孟买以及莫斯科)与“旧世界”市场(巴黎、东京、伦敦、悉尼以及纽约)的相对实力。2005年12月至2011年中期，新兴经济体房价的平均增幅达123%，而同期“旧世界”发达城市的房价平均仅上涨32%。
房地产市场幸运转盘再次转动。我们发现，金融危机以后亚洲地区经历的市场活动与增长正在西方市场重演。2011年至2015年12月期间，上述五大西方城市的房价平均上涨35%，同期“新世界”城市房价的平均增幅仅为6%。
就价格表现而言，“旧世界”城市与“新世界”城市之间还存在一定差距，但随着欧美市场的复苏、亚洲及新兴市场陷入停滞甚至回落，差距已在最近两年有所收窄。对比12座国际城市在最近10年的资本价值增长情况显示，东京的房价增长依然缓慢，孟买则以高达184%的增幅傲居榜首。
SEU住宅资本价值增长情况
住宅资本价值10年增长情况
截至2015年末，所列18座城市的住宅价值在过去10年平均上涨73%。
增幅排名前三位依次为孟买、上海以及香港。美国城市迈阿密、洛杉矶以及芝加哥则苦于供应高位，增幅几近垫底。都柏林当前房价比2005年水平低26%，但鉴于房价曾在2006年至2012年间从巅峰到谷底大挫57%，市场实已显著复苏。价接近周期顶点，很有可能出现下滑或停滞，尤其是在经济衰退的大环境下。
我们对各个物业领域(住宅与商业)使用需求及租金增长的分析结果显示，排名靠后的“新贵城市”拥有最佳增长前景，因为它们受到人口增长以及创新数字产业需求的双重支撑。
商业物业成功逆转
过去10年中住宅市场的起伏也在其他物业领域有所体现。最值得关注的是亚洲“新世界”城市与欧美“旧世界”城市的市场走势差异。
2009年之后，新兴市场步入经济快速增长、财富不断累积的发展高峰期，中国及亚太其他市场的走势尤为喜人。亚洲城市占20座顶级城市2009年全年交易总额的72%，且中国城市占据主要比例。北美仅占10%，再加上全球房地产投资成交额较2007年峰值锐减66%，无疑奠定了亚洲市场的主导地位。
2015年，不仅20座城市的总交易额大增187%，交易重心也从东半球回到了西半球。美国取代亚洲成为投资者关注焦点。20座城市2015年房地产投资成交额中，美国占比达到46%。
世界级城市、房地产投资成交额前20名(2009)
世界级城市、房地产投资成交额前20(2015)
世界级城市房地产投资成交额前20名（2009-2015）
租金增长：“新世界”城市写字楼需求旺盛
租金水平的巨大差距，凸显出世界领先城市不断变化的本质属性。市场租金是对供应水平、用户需求以及价格承受能力的反映，鲜受投机或投资活动的影响。
无论是住宅还是写字楼，租金都能在一定程度上反映寻租人数以及租客的经济负担能力。同时，租金水平与人们所追求的理想生活/工作空间的供应水平呈逆相关关系。
2015年世界城市住宅与写字楼租金的平均增幅分别为1%与2%，然而各个城市走势各异。旧金山住宅租金上涨14%，而莫斯科同比下降18%。悉尼写字楼租金录得11%的最高涨幅，而迪拜写字楼租金下跌16%。各个城市不仅供应情况参差不齐，需求格局也发生了显著变化。2008年随后几年中，新兴经济体表现强劲。在上海、新加坡、香港、孟买、莫斯科等“新世界”城市，写字楼同样面临旺盛需求。在这一阶段，各城市的租金增速受供应水平影响而有所不同，但有部分城市至今仍维持较高的租金水平。例如，香港的写字楼租金、孟买的住宅租金均比2008年水平高出37%左右。
然而，部分“新世界”城市出现最剧烈的市场波动。孟买写字楼租金仍比2008年水平低出32%，仅在2015年出现显著增长;莫斯科住宅租金自2008年至今下挫53%，刚及前七年平均租金的一半。
写字楼与住宅租金增长幅度
过去七年中，以旧金山、柏林以及都柏林的增长最为显著。这三座“新贵”城市在2015年的写字楼及住宅租金平均增幅分别为6%以及8%。其中，旧金山住宅租金同比上涨14%;该市的人口增长以及创意数字经济的发展，为需求带来稳固支撑。与2008年相比，该市住宅租金录得72%的涨幅，同期柏林住宅租金上涨58%。旧金山与柏林的写字楼租金累计涨幅分别为30%、28%。
2015租金同比增幅
世界城市投资展望
世界城市的未来租金将取决于各自的经济发展成就，以及维持各项指标优异表现的能力。如能保持当前排名，则说明这些城市有望继续吸引全球租户。经济增长潜力评分较高的城市或可迎来最显著的租金增长。我们的世界城市中有12座跻身AT科尔尼经济增长潜力前25名，这些城市应可予以重点关注。
AT科尔尼全球城市“未来潜力”排名
虽然过去七年中投资收益率发生较大变化，但最终决定房地产投资长远成败的仍是从租户那里实际收取的租金;同理，即便信贷与资本可得性发生变化，资本价值增长的估算仍以租金为基础。投资表现以租金水平与增长潜力为支撑，这一点在全球资本化率普遍较低的环境下显得尤其关键。收益型投资者为此展开激烈的资产争夺战。(本文仅代表作者个人观点)
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